Valt je huis in Dubai onder je Nederlandse testament?

Veel mensen denken dat hun vastgoed en bankrekeningen in de Verenigde Arabische Emiraten goed zijn geregeld omdat zij in Nederland wonen en een Nederlands testament hebben. Dat is een misverstand. Ook als de Nederlandse notaris deze bezittingen uitdrukkelijk in het testament heeft opgenomen, staat daarmee nog niet vast dat de regelingen uit dat testament in de Verenigde Arabische Emiraten hetzelfde resultaat hebben.

Nederland heeft een civil law-stelsel. De Nederlandse wet bevat onder meer regels over de rechten van je partner en kinderen en de bevoegdheden van een executeur. Die wettelijke regels staan niet allemaal uitgeschreven in een Nederlands testament. De inhoud van het testament moet daarom worden uitgelegd aan de hand van de toepasselijke wettelijke regels.

We stellen daarom een afzonderlijk testament voor je bezittingen in de Verenigde Arabische Emiraten op. We onderzoeken je bestaande testament, je huwelijksvermogensrecht en je fiscale situatie en stemmen de testamenten juridisch en fiscaal op elkaar af.

Na je overlijden moet je nalatenschap volgens het testament worden afgewikkeld.

Hieronder lees je hoe we je situatie onderzoeken, wat bij onze dienstverlening is inbegrepen en wat een Abu Dhabi Will kost. De tarieven in euro’s zijn bedoeld voor inwoners van Nederland (non residents): mensen die in Nederland wonen en niet in de Verenigde Arabische Emiraten.

Vastgoed voor verhuur, een vakantiewoning of vastgoed dat je wilt doorverkopen (flippen)

We bespreken wat je bezit, waarvoor je het vastgoed hebt gekocht en wat je voor je erfgenamen wilt regelen. Daarbij onderzoeken we ook of het vastgoed al is opgeleverd of dat je rechten hebt uit een off-plan aankoop. Ook vastgoed in een ander emiraat, bankrekeningen en andere bezittingen in de Verenigde Arabische Emiraten worden bij het onderzoek betrokken.

Vastgoed als investering voor verhuur

Heb je vastgoed gekocht voor de verhuur, dan leggen we vast wie het vastgoed of jouw aandeel daarin erft. We betrekken ook de bijbehorende bankrekeningen en schulden bij het onderzoek. Zo beoordelen we de verdeling van de investering samen met de andere bezittingen en verplichtingen in je nalatenschap.

Een vakantiewoning voor eigen gebruik

Bij een vakantiewoning voor eigen gebruik bespreken we aan wie je de eigendom of jouw aandeel in de eigendom wilt nalaten. We leggen vast wat je voor je partner, kinderen of andere erfgenamen wilt regelen en stemmen dat af op je overige bezittingen en je Nederlandse testament.

Vastgoed dat je wilt doorverkopen (flippen)

Heb je vastgoed gekocht om door te verkopen (flippen), dan bespreken we wat er moet gebeuren als je overlijdt voordat die verkoop heeft plaatsgevonden.

Ben je in gemeenschap van goederen getrouwd?

Voordat we vastleggen wie je bezittingen erft, onderzoeken we het huwelijksvermogensrecht dat op jullie huwelijk van toepassing is. Daarbij kijken we naar een algehele of beperkte gemeenschap van goederen en naar eventuele huwelijkse voorwaarden. Ook het moment van aankoop en de manier waarop het vastgoed is betaald, zijn van belang.

In huwelijkse voorwaarden staan soms afspraken om bij overlijden vermogen tussen de echtgenoten te verrekenen. Zo’n verrekenbeding heeft invloed op wat aan de langstlevende echtgenoot toekomt en op de omvang van de nalatenschap. Ook die afspraken betrekken we bij het onderzoek.

Het vastgoed staat op naam van één echtgenoot

De tenaamstelling van vastgoed in de Verenigde Arabische Emiraten en de rechten die je echtgenoot volgens het Nederlandse huwelijksvermogensrecht heeft, sluiten niet automatisch en perfect op elkaar aan. Vastgoed dat op naam van één echtgenoot staat, valt onder het Nederlandse huwelijksvermogensrecht toch in de gemeenschap als aan de voorwaarden daarvoor is voldaan.

De Verenigde Arabische Emiraten kennen de Nederlandse gemeenschap van goederen niet. Staat het vastgoed alleen op jouw naam, dan is je echtgenoot geen eigenaar.

We onderzoeken daarom zowel de tenaamstelling van het vastgoed als de rechten van beide echtgenoten volgens het toepasselijke huwelijksvermogensrecht. Bij een off-plan aankoop bekijken we ook op wiens naam de koopovereenkomst staat, wie de betalingen heeft gedaan en hoe de rechten uit die overeenkomst zich verhouden tot jullie gemeenschap van goederen of huwelijkse voorwaarden.

Het vastgoed staat op naam van beide echtgenoten

Ook dan onderzoeken we de geregistreerde eigendomsverhouding en het huwelijksvermogensrecht. Twee namen op de title deed betekenen niet zonder meer dat ieder voor de helft eigenaar is. De geregistreerde aandelen, de betaling van de aankoop en jullie huwelijksvermogensrecht moeten in samenhang worden beoordeeld.

Bij een gezamenlijke off-plan aankoop doen we hetzelfde aan de hand van de koopovereenkomst en de betalingen.

Wat al van je echtgenoot is, hoeft je echtgenoot niet te erven

We stellen eerst vast wat op grond van het huwelijksvermogensrecht aan iedere echtgenoot toekomt. Vermogen dat al aan je echtgenoot toekomt op basis van die gemeenschap van goederen valt niet onder jouw erfenis. Daarna bepalen we wat tot de nalatenschap behoort en hoe je dat wilt verdelen.

Je echtgenoot benoemen tot erfgenaam beantwoordt niet de vraag wat vóór de verdeling van de erfenis al aan je echtgenoot toekomt. Daarom behandelen we je testament en je huwelijksvermogensrecht in samenhang. Dat geldt voor verhuurd vastgoed, een vakantiewoning voor eigen gebruik, vastgoed dat je wilt doorverkopen (flippen) en off-plan aankopen.

Mijn Nederlandse notaris zegt dat mijn testament ook voor mijn vastgoed in Dubai geldt

Ook als je Nederlandse notaris het vastgoed in Dubai uitdrukkelijk in je testament heeft genoemd, of heeft bepaald dat het testament geldt voor al je bezittingen wereldwijd, blijft afstemming met het recht van de Verenigde Arabische Emiraten nodig. De vermelding in je testament laat zien dat je deze bezittingen onder het testament wilt laten vallen.

De inhoud van een Nederlands testament is verweven met het Nederlandse erfrecht, het huwelijksvermogensrecht en de Nederlandse erfbelasting. Een bepaling over al je bezittingen wereldwijd neemt die verschillen niet weg.

Waarom is een vertaling van je Nederlandse testament niet voldoende?

Een vertaling geeft de tekst in een andere taal weer. De vertaling bevat daarmee nog geen uitleg over alle Nederlandse wettelijke regels waarop die tekst steunt. Ook maakt een vertaling een Nederlandse regeling niet vanzelf geschikt voor opname in een afzonderlijk testament voor de Verenigde Arabische Emiraten.

We moeten eerst vaststellen wat je Nederlandse testament voor je partner, kinderen en andere erfgenamen regelt. Vervolgens beoordelen we hoe je wensen voor je bezittingen in de Verenigde Arabische Emiraten moeten worden vastgelegd en hoe beide testamenten op elkaar aansluiten.

Je partner krijgt de bezittingen en je kinderen krijgen geldvorderingen

Bij deze regeling krijgt je partner de bezittingen uit de nalatenschap. Je kinderen krijgen een geldvordering op je partner ter grootte van hun erfdeel. In de regeling staat vanaf welk moment zij betaling mogen eisen, bijvoorbeeld na het overlijden van je partner.

Je kinderen worden bij deze verdeling niet rechtstreeks mede-eigenaar van je vastgoed. Het verschil is belangrijk: een geldvordering geeft andere rechten dan een eigendomsaandeel in een appartement of een andere investering.

We onderzoeken hoe de vorderingen volgens je Nederlandse testament worden vastgesteld, wat over rente is bepaald en vanaf welk moment de vorderingen moeten worden betaald. Vervolgens stemmen we de regeling voor je bezittingen in de Verenigde Arabische Emiraten daarop af. Alleen dezelfde namen en percentages overnemen geeft niet hetzelfde resultaat. Alleen vermelden dat Nederlands recht van toepassing is, beschrijft nog niet hoe je partner en kinderen de door jou bedoelde rechten krijgen.

Tweetrapsmaking: je partner erft eerst en je kinderen krijgen later wat overblijft

Bevat je Nederlandse testament een tweetrapsmaking? Dan benoem je achtereenvolgende erfgenamen. Je partner erft bijvoorbeeld eerst, onder de voorwaarden in het testament. Na het overlijden van je partner gaat wat van jouw erfenis over is naar je kinderen.

Daarbij maakt het verschil of je partner het geërfde vermogen mag verkopen, voor zichzelf mag gebruiken of mag wegschenken. Ook moet duidelijk zijn hoe wordt bijgehouden wat van jouw erfenis overblijft. Die rechten en verplichtingen volgen uit je Nederlandse testament en de Nederlandse wet.

De Nederlandse tweetrapsmaking bestaat niet in de Verenigde Arabische Emiraten. We kunnen wel een regeling treffen die erop lijkt. Daarvoor onderzoeken we wat je Nederlandse testament regelt en bespreken we wat je voor je partner en kinderen wilt vastleggen. We werken de regeling uit voor je bezittingen in de Verenigde Arabische Emiraten en stemmen die juridisch en fiscaal af op je Nederlandse testament.

Alleen de tekst over de tweetrapsmaking vertalen is dus niet voldoende. De regeling moet afzonderlijk worden uitgewerkt volgens het recht van de Verenigde Arabische Emiraten.

De bevoegdheden van je executeur

Een Nederlandse executeur ontleent bevoegdheden aan de wet en aan het testament. Het beheren van de nalatenschap en het betalen van schulden zijn andere werkzaamheden dan het verkopen van vastgoed of het verdelen van de erfenis. De bevoegdheid om de ene taak uit te voeren, omvat niet vanzelf ook alle andere taken.

We onderzoeken de benoeming in je Nederlandse testament en bespreken wie je nalatenschap in de Verenigde Arabische Emiraten moet afwikkelen. In het afzonderlijke testament leggen we vast wie die persoon is en wat die persoon namens de nalatenschap mag doen.

Regelingen om de Nederlandse erfbelasting te beperken

Je Nederlandse testament bevat mogelijk een verdeling tussen je partner en kinderen die is afgestemd op hun vrijstellingen voor de erfbelasting. Ook afspraken over rente op de geldvorderingen van je kinderen beïnvloeden de fiscale uitkomst.

Wordt rente aan die vorderingen toegevoegd, dan neemt de schuld van je partner aan je kinderen toe. Die schuld is van belang voor de omvang van de nalatenschap van je partner bij diens latere overlijden. De fiscale beoordeling gaat daarom over de gevolgen bij het eerste overlijden én bij het overlijden van de langstlevende partner.

Een andere verdeling van je bezittingen in de Verenigde Arabische Emiraten heeft altijd gevolgen voor de samenhang van die regelingen. Een afwijkende verdeling van je vastgoed of bankrekeningen verandert mogelijk de bedragen die je partner en kinderen ontvangen. Daarom onderzoeken we de gevolgen van beide testamenten samen en stemmen we de verdeling van je bezittingen daarop af.

Is het voldoende om mijn Nederlandse testament te laten legaliseren?

Legalisatie bevestigt de herkomst van een document of de handtekening daarop. De inhoud van je testament verandert er niet door. Ook geeft legalisatie geen uitleg over de Nederlandse juridische en fiscale regelingen waarop de tekst steunt.

Een vertaald en gelegaliseerd Nederlands testament is daarmee nog geen afzonderlijk opgesteld en bij de Abu Dhabi courts geregistreerd testament.

Hoe regel je je testament als je vastgoed nog niet is opgeleverd en je nog geen title deed hebt?

Ook voor vastgoed dat nog in aanbouw is en in het Oqood register is opgenomen, stellen we een testament op. We betrekken de rechten uit de koopovereenkomst bij de regeling voor je erfgenamen.

Dat geldt voor een aankoop voor verhuur, een vakantiewoning voor eigen gebruik en een aankoop met het doel door te verkopen (flippen). Je hoeft voor het opstellen van je testament niet te wachten op de oplevering of de title deed.

We onderzoeken op wiens naam de koopovereenkomst staat, wat al is betaald en wat nog aan de ontwikkelaar moet worden betaald. We bespreken wie je rechten uit de aankoop moet erven en wie de nalatenschap moet afwikkelen. Ben je getrouwd, dan betrekken we ook je huwelijksvermogensrecht bij deze beoordeling.

Heb je het off-plan vastgoed gekocht om door te verkopen (flippen), dan betrekken we de rechten uit de aankoop en de bijbehorende betalingsverplichtingen bij het opstellen van je testament, ook als je verwacht het vastgoed vóór de oplevering te verkopen.

Zorg ook dat je erfgenamen en executeur de koopovereenkomst, het betalingsschema en de gegevens over betaalde termijnen vinden. Een overzicht met alleen vastgoed waarvoor al een title deed bestaat, geeft geen volledig beeld van je bezittingen.

Ook als je van plan bent vastgoed te kopen, stellen we je testament voor de Verenigde Arabische Emiraten op.

En als je nog geen testament in Nederland hebt?

Ook als je nog geen Nederlands testament hebt, stellen we je testament voor de Verenigde Arabische Emiraten op. We bespreken je wensen voor je partner, kinderen en andere erfgenamen, aan wie je je bezittingen wilt nalaten en wie je nalatenschap moet afwikkelen.

Bij vastgoed betrekken we zowel bestaande eigendom als rechten uit een off-plan aankoop. Ook je bankrekeningen horen bij het onderzoek. Daarnaast inventariseren we je bezittingen in Nederland en andere landen.

Wat is bij onze dienstverlening inbegrepen?

Een uur juridisch advies

De prijs omvat een uur juridisch advies tijdens een videogesprek met mr. Hilda van der Tuin. We bespreken je eigen wensen, je gezinssituatie, je relatie, je erfgenamen en je bezittingen. Bij vastgoed bespreken we ook of je het verhuurt, als vakantiewoning gebruikt of wilt doorverkopen (flippen), en of het al is opgeleverd. Laat je als partners twee testamenten opstellen, dan bespreken we jullie wensen tijdens het gezamenlijke gesprek.

Juridisch onderzoek naar je internationale situatie

We onderzoeken de betekenis van je nationaliteit, je huidige en eerdere woonplaatsen, je gezinssituatie, de woonplaats van je erfgenamen en de landen waarin je bezittingen hebt. We betrekken de toepasselijke Nederlandse regels, de regels van de Verenigde Arabische Emiraten en die van andere betrokken landen bij het onderzoek, samen met relevante internationale regels en verdragen.

Onderzoek naar je huwelijksvermogensrecht

We onderzoeken het recht dat op je huwelijk van toepassing is, je gemeenschap van goederen of huwelijkse voorwaarden en de gevolgen daarvan voor je bezittingen. Bij vastgoed betrekken we de tenaamstelling en de betaling van de aankoop. Bij off-plan vastgoed onderzoeken we ook de rechten uit de koopovereenkomst.

We stellen vast hoe de rechten van beide echtgenoten zich verhouden tot de nalatenschap en verwerken de uitkomst in het advies, het testament en de fiscale afstemming.

Onderzoek naar bestaande testamenten

Heb je al een Nederlands testament of een testament in een ander land, dan onderzoeken we de inhoud daarvan. We beoordelen de erfgenamen, de verdeling, de bevoegdheden van de executeur en de bezittingen waarop het testament betrekking heeft. We stemmen het nieuwe testament daarop af. We leggen ook vast hoe de testamenten zich tot elkaar verhouden. Een herroepingsbepaling in het ene testament mag het testament voor je bezittingen in het andere land niet onbedoeld laten vervallen.

Fiscale afstemming

We onderzoeken de Nederlandse erfbelasting en de fiscale gevolgen in eventuele andere landen. Daarbij onderscheiden we vermogen dat al aan je echtgenoot toekomt van vermogen dat je echtgenoot of andere erfgenamen van jou erven. Bij de Nederlandse erfbelasting beoordelen we onder meer de verdeling tussen je partner en kinderen en de geldvorderingen en rente die je testament regelt.

Bevat je Nederlandse testament regelingen om de erfbelasting te beperken, dan betrekken we die bij het opstellen van het afzonderlijke testament. De verdeling van je bezittingen in de Verenigde Arabische Emiraten moet daarop aansluiten.

Het opstellen van je testament in het Engels

We verwerken je wensen en de uitkomsten van het juridische en fiscale onderzoek in de tekst van je testament. We leggen vast wie je erfgenamen zijn, hoe je nalatenschap wordt verdeeld en wie je nalatenschap afwikkelt. Ook rechten uit een off-plan aankoop worden bij het opstellen betrokken.

Overleg en aanpassingen tot de tekst naar wens is

We stellen je testament steeds in overleg met je op en passen het net zo lang aan tot het naar wens is. We bespreken je vragen over het concept en verwerken je wijzigingen. Pas nadat je de tekst hebt goedgekeurd, laten we het testament in het Arabisch vertalen.

De juridische vertaling in het Arabisch

Een door de courts erkende juridisch vertaler vertaalt het goedgekeurde testament in het Arabisch. Wij geven de opdracht en betalen de vertaler.

De vertaalkosten zijn bij onze prijs inbegrepen.

Begeleiding bij ondertekening en registratie

We begeleiden je bij de vereiste documenten, de ondertekening en de registratie van je testament bij de Abu Dhabi courts. Deze begeleiding is bij onze prijs inbegrepen.

De registratiekosten zelf worden afzonderlijk betaald aan de Abu Dhabi courts.

Twee afzonderlijke testamenten voor partners

Bij een Mirror Will stellen we voor iedere partner een eigen testament op. We onderzoeken de positie van beide partners en stemmen de testamenten op elkaar af. Daarbij houden we rekening met verschillen in nationaliteit, eigen vermogen, bestaande testamenten en kinderen uit een eerdere relatie.

Voor iedere partner wordt afzonderlijk vastgelegd wie de erfgenamen zijn, hoe de nalatenschap wordt verdeeld en wie de nalatenschap afwikkelt.

Voor het opstellen van je testament zetten we geen junioren, stagiaires of medewerkers in opleiding in.

Onze tarieven in euro’s

Deze tarieven gelden voor inwoners van Nederland (non residents) die een Abu Dhabi Will laten opstellen: een testament dat wordt geregistreerd bij de Abu Dhabi courts.

Je betaalt voor onze werkzaamheden in euro’s. Dat is handig als je geen, of nog geen, bankrekening in de Verenigde Arabische Emiraten hebt. Dit komt bijvoorbeeld voor als je in Nederland woont en vastgoed in de Verenigde Arabische Emiraten koopt zonder in de Verenigde Arabische Emiraten te gaan wonen.

Alle hiervoor beschreven werkzaamheden zijn bij de prijs inbegrepen, ook de Arabische vertaling. De vertaalkosten bedragen gemiddeld EUR 500 per testament. Bij twee testamenten gaat het dus om gemiddeld EUR 1.000 aan inbegrepen vertaalkosten.

Over onze werkzaamheden berekenen we 21% BTW. De registratiekosten worden afzonderlijk betaald aan de Abu Dhabi courts. Voor die registratiekosten rekenen we hieronder met EUR 240 per testament.

Abu Dhabi Single Will: één testament

Abu Dhabi Mirror Will: twee testamenten voor partners

EUR 1.950 exclusief BTW is de prijs voor beide testamenten samen. Iedere partner krijgt een eigen testament.

De prijs per testament bij een Mirror Will

Deze prijs per testament geldt bij het gezamenlijk laten opstellen van de twee testamenten van de Mirror Will.

Regel je testament voor je bezittingen in de Verenigde Arabische Emiraten